房屋产权和土地使用权有什么区别？ 买房要谨慎

近日，有媒体报道温州出现了20年住宅用地使用权年限到期，又要花几十万元“延期”的新闻，引发社会热议。尽管随后温州市国土局表示这则新闻是“误读”，但房屋土地使用权年限这个似乎很老却又一直悬而未决、似乎无关紧要却又不得不面对的问题，还是得以“顺利出镜”，再次成为人们关注的话题。

房子的土地使用权到期以后究竟应该怎么处理，国家还没有出台政策，普通老百姓也无从操心。但不管怎样，使用年限都是越长越好。所以，倘若你还是个准业主，买房前把这个问题弄清楚，还是很有必要的。

现状：买房人很少关心土地龄

倘若你要买房，有哪些问题一定要找售楼员问清楚？答案有很多，位置、户型、交通、学校、商业、景观、物业等等，相比之下，关心房屋土地使用权的人少之又少。即使有人问，问的通常也是“房屋产权”而不是“土地使用权”的年限。但事实上，这两者的概念是不一样的。

在我国，不同性质的土地使用权的年限是有明确规定的：住宅70年，工业/科教文卫体/综合类50年，商业/旅游/娱乐40年。至于年限到期了怎么办，《物权法》只说“自动续期”。以前许多人认为这个“自动”等于“免费”，但事实上并非如此；就像坐地铁换乘时，“自动”上了另一条地铁，可按里程收费却在继续。这次温州有几百套房子的土地使用权到期了，希望会倒逼相关部门早日制定出一个明确的办法来。

另一个需要厘清的概念是，房屋产权≠土地使用权。如上所述，土地使用权是有期限的，但房屋的所有权是的，没有期限限制，只要房子没塌，就一直是产权人的。一些购房者问的“房产证的年限”，实际上应该是“土地使用权的年限”。

虽然土地使用权有期限，但由于建筑质量和城市建设的原因，很多房子的土地使用权还剩下很多年时，房子就已经拆迁了。很多人不关心房子土地使用权的问题，除了觉得它“遥遥无期”外，另一个原因即在于此。

提醒：有些土地使用权缩水大

在“房屋产权≠土地使用权”这个不等式之外，还有一个不等式也应引起大家注意，那就是“房龄≠土地龄”。

许多购房者在买二手房时，可能会问一问“产权（准确的应为土地使用权）年限”的问题，但在买新房时却很少问，因为他们觉得刚盖起来的房子，“产权”肯定还长着呢，打听这个多此一举。殊不知，房子的土地使用权是自开发商从政府那里购得土地时起算的，并非从房子盖起来的时候算。所以，房子新并不代表土地使用权也“新”。即使开发商拿完地马上就开发，从施工到房子盖成也还需要一段时间。所以，房子的年龄肯定要比土地小。

当然，正常的开发周期所造成的土地使用权的消耗合理合法，购房者不必也不能说什么。需要提醒的是，因为开发商转手再卖或者项目大周期长等缘故，有些房子的土地使用权在房子盖起来时可能已经消耗了很多年。买到这样的房子，等到土地使用权到期时，如果政策规定不收费自动续当然好，但万一需要收费，业主就要提前支付一笔费用了。为了避免这种情况发生，或者至少做到心中有数，买房前问清楚土地使用权还剩多少年，还是很有必要的。

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