中国房产投资专业走向

经历过N个起起落落，作为中国经济支柱的房地产业正经受史上最严苛的调控，利率上调，限购政策的出台，房产税如同楼上的“另一只靴子”，早晚会掉下来。无论房地产业内，还是过去的职业炒房团，个人玩票性质的业余房产投资者，都不得不面临一个现实--房地产投资正走向专业化。

一般来说，房地产分为工业地产、商业地产、住宅地产三大块。

一、     工业地产

常见的就是标准厂房和物流产业园业。以苏州工业园区为例，前者以新加坡腾飞为代表，后者以普洛斯物流园为代表。

新加坡腾飞集团，是专业的工业地产商，隶属于新加坡政府下属的裕廊集团，在科技园开发运营，标准厂房开发、出租、代建、管理方面经验丰富，业务遍布中国、菲律宾、印度班加罗尔、越南等亚洲国家。腾飞将旗下优质工业房产打包，以房地产信托投资基金（REITs）的形式在新加坡上市，年回报在8%左右。普洛斯是美国公司，但是金融危机时，普洛斯将其亚洲业务卖给了新加坡政府投资公司（GIC）下属的GLP，中文名仍用普洛斯，本月也以REITs形式在新加坡上市。

工业房地产专业度要求较高，并不是简单的盖房子、找租户；需要有强大的招商网络，成熟的物业管理系统，否则只能打价格战，追逐低端客户，利润微薄。由于土地资源的稀缺，工业用地集约化程度不断提高，工业坊、工业区、工业园是中国的工业发展方向，尤其对于规模中小的企业，选择租赁厂房可以减少初期投入，而对于不少国外企业尤其是上市公司，很多也喜欢选择租赁厂房，减少固定资产投资，提高资产，这样财务报告会比较好看，当然也有些采取融资租赁的形式，签订一个较长期的合约，租约期满产权归租赁方。

二、        商业地产

主要包括写字楼（国际大厦、高峰汇）、综合商业体（印象城、时代广场）、专业市场（好易家建材市场、义务小商品市场）三类。规划、招商能力、运营、管理是商业地产的必备武器。

园区印象城项目，背后是专业的商业地产商深国投，深国投与沃尔玛战略合作，以较低的租金让沃尔玛进来，形成品牌感召力，在以此作为卖点对外招商，而这些客户的单位租金就会比较高，当然，投资方会根据地段、消费水平对商业档次进行定位，确保商户来一个成功一个。

现在，很多原来的住宅地产公司进军商业地产，盖好了分割出售，一次性收回投资，利润可观，严格说是投资了未来好多年的利润，而其本身的招商、管理能力很弱，由于产权归众多投资客所有，一旦招商、代租做不好，客户就会各自为政，各自招商，结果就是商户档次参差不齐，产品服务五花八门，管理公司与商户关系紧张，生存成了使命，根本谈不上健康发展。

在成熟市场，商业地产（主要是写字楼、综合商业体）做成REITS也很多，他们的基本准侧就是只租不售，统一规划。如新加坡凯德置地（CapitaLand）有名的商业综合体莱佛士（raffles），就是集合酒店公寓、写字楼、五星酒店、商业（裙房和下面几层）的综合项目，在北京、上海、杭州等城市都有，非常成功。

三、        住宅地产

在新政的情势下，在不情愿地等待房产税到来的时刻，住宅地产还怎么投资？在新政条件下，原来计划出售赚差价的房源会不会转而到租赁市场，这样的话，租售比会继续降低。投资普通住宅的主流是散户，可以说是无组织无纪律，各找出路，有的担心房产税，会低价出手，有的会持观望心态，等着看房产税是个啥样子；炒房团战斗力强，也许行动比较一致，但是总量上估计并不大，对整个住宅投资市场起不到风向标作用。高端公寓和别墅，确实有机构投资者在做，包括外资房产基金，买家是对利率、房产税不敏感、只担心限购令办不了房产证的真正刚需群体。

对于手头有点余粮的白领和小企业主来说，住宅市场看来只能暂时bye bye了。二三线城市的房价不会有多大的下调空间，北上广下调的空间可能大些，主要人家基数大。下降的百分比上，估计不会有太大差别。

酒店公寓的土地证好像有两种，一种是住宅性质，一种是商业性质。从土地性质上看，住宅地的应该算住宅地产、商业的应该算商业地产，不过总体上看，酒店公寓应该归类于商业地产，酒店公寓是星级酒店的衍生品，针对星级酒店长租客人提供的特俗产品和服务，客户群往往是外籍人士，外企高管，外资机构首席代表，或者有些干脆商住两用，涵盖办公功能，酒店提供高档服务，安保、物业、餐饮、洗衣、管家等服务一应俱全。苏州新区的盛捷（somerset）也是新加坡的一个酒店公寓品牌。

四、除了以REITS为代表的专业化方向，我们别无选择

综上，在中国的市场和政策环境下，对于个人而言，投资房地产只能取道REITS。而由于部门利益的问题，人民银行和证监会在中国的REITS规则制定上各怀心事，在债券型还是股权型上纠缠不已，几个城市都在争取REITS试点，尽管前途漫漫，但是，中国的REITS只是时间问题。

首先上市的肯定是比较优质的写字楼和工业地产，希望不要像创业板那样，除了造富，其他应有的功能全军覆没。

在成熟市场上，工业地产的高于商业，商业高于住宅。而在前些年的中国地产实践中，住宅是回报的，工业居中，商业最后。

中国有了REITS产品后，普通市民可以像买基金那样买房地产信托产品，交易简单，退出方便，在新加坡，个人投资REITS产品是免税的，就像我们的国债一样。新加坡的一年期利率目前在2%以内，而腾飞REITS的回报在8%左右，对于普通投资者很有吸引力。REITS的就是租金收入扣减折旧、物业管理费、基金管理费，因此是比较稳健的，业绩上不会像股票那样大起大落，非常适合普通投资者。

在中国的沿海发达地区，可以做REITS的包括物流园，规模化的工业厂房，综合商业设施（例如深国投的综合商业载体），一线城市如北京、上海、广州、深圳的酒店公寓。只要风险控制措施到位，产品设计科学合理，一定可以成为房地产市场的稳定器，不仅给投资者合理回报，还可以募集资金，用于专业的开发，从而将商业失败和圈钱把戏缩减到。

五、在房地产领域，国家可学德国，城市可学新加坡。

这里说说新加坡的住宅市场。新加坡人口600万，面积600多平方公里，不到苏州（8800多平方公里）的1/10,人口密度大，但是新加坡很好地解决了居住问题。新加坡的住宅分为组屋和商品化高档住宅。

每个月收入不到8000新元（相当于4万人民币，新加坡人均年收入在5万新元的样子）的家庭可以申请购买一套政府建屋局建设的公寓，只可以买一套，如果要买地段好的，面积大的，那就得卖掉套，新加坡的市场化住宅针对富人，价格很高，收入高的家庭不可以买比较廉价的组屋，这样富人不与普通人争利。新加坡95%以上的家庭拥有自己的房屋，建屋局承担组屋的规划、建设、维护，小区配套比较合理。

顺便说说社区商业，最近，新加坡某个社区的便利中心引进了一个大的商户来经营社区商业，但是这违反了新加坡有有关规定（社区商业必须由多个商户经营，有一定的竞争，提供必须的社区服务），因此这家商户一再整改了四次，还是没有批下来，这就维护了居民的利益。

因此，普通新加坡人没有炒房的概念。高档住宅价格如果上升太快，政府也会立即出手调整。因此，绝大多数新加坡人都是买的政府有计划建造的组屋，少数人才买市场化住宅。

中国住宅商品化推动了中国经济，却埋下了定时炸弹，使得企业纷纷进入这个暴利行业，青岛的地产排名，海尔、海信据说名列前茅，这在发达国家简直是笑话，微软、戴尔哪会去搞酒店、度假村呢？社会、企业创新不足，因为制度设计鼓励投机，而不是鼓励创新。制造业萎缩，小老板宁愿关厂炒煤炭、炒棉花、炒房产、放高利贷。

在房地产快要绑架中国经济的前夜，这样的新政在短期内会让很多人寝食不安，大倒苦水，鸣不平，喊冤情。但是，放眼未来，这有利于中国经济的健康，有利于房地产市场的健康，全民炒房应该成为历史，4000多人考一个公务员也该成为历史，这样才有希望。

中国经济早晚要超过美国，成为经济体，中国有什么普世价值观可以对外传播，靠什么经国方略让洋人信服，这是迫切需要思考的问题，当然，首先得解决好我们的房地产问题。